Социально – культурные проекты
14.02.2023

Санаторий «Иван Сусанин»

Анонс проекта

Краткое описание проекта и ожидаемые результаты

1.    Суть проекта заключается в реконструкции санаторно-курортного центра, расположенного в сосновом лесу на берегу реки Покша, в 15 км от города Костромы, на территории государственного природного заказника, в рамках партнерства.
2.    Медицинский профиль: Лечение желудочно-кишечного тракта; Лечение опорно-двигательной системы; Реабилитация после травм, ранений, перенесённых заболеваний; Методики лечения с использованием лосинного молока не имеющие аналогов в мире.
3.    Объект недвижимости: на земельном участке площадью 72 216 м2, расположены – главный 2-х этажный лечебно-спальный корпус; 5-ти этажный спальный корпус; здание столовой, с 4 залами на 400 посадочных мест, и кино-концертный зал.  Оба корпуса, столовая и концертный зал соединены теплым переходом, общая площадь 9 117,1 м². Вспомогательные здания и сооружения 1 315,5м2. Необходимо построить – спортивный комплекс площадью 1 500 м2, глемпинг/котеджи площадью 1 500 м2, летнее кафе 300 м2.
4.    Инвестиции: Плановый объём инвестиций в 2023-2024 годах на завершение проводимой реконструкции санатория "Иван Сусанин" составляет 395 млн. рублей, с учетом стоимости активов текущего собственника 385 млн. руб., общий объём инвестиций в проект составит 780 МЛН. РУБЛЕЙ.
5.    Общее количество номеров для отдыхающих составит 154 номера, а максимальное количество отдыхающих 308 человек, в том числе:
•    Номера класса «Стандарт» (20-36 кв.м) – 69;
•    Номера класса «Глемпинг» (39 кв.м) - 12;
•    Номера класса «Комфорт» (45 кв.м) – 53;
•    Номера класса «Полулюкс» (55 кв.м) – 10;
•    Номера класса «Люкс» (110 кв.м) – 10.
6.    Экономическая эффективность проекта:
•    ДОХОДЫ ОТ ПРОЖИВАНИЯ: 24,95 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
•    ДОХОДЫ ОТ ЛЕЧЕНИЯ: 6,65 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
•    ДОХОДЫ ОТ ДОП.УСЛУГ И ПРОДАЖ: 5,13 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
•    ИТОГО ДОХОДЫ (В МЕСЯЦ): 36,73 МЛН.РУБ
•    ИТОГО РАСХОДЫ (В МЕСЯЦ): 16,087 МЛН.РУБ
•    ПРИБЫЛЬ ДО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (В МЕСЯЦ): 20,64 МЛН.РУБ
•    НАЛОГ ( УСН 15% доходы-расходы): 3,096 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
•    ИТОГО ПРИБЫЛЬ (В МЕСЯЦ): 17,544 МЛН.РУБ
•    ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ: 46 МЕСЯЦЕВ  (3,8 ЛЕТ)
7.    История санатория: Санаторий ведёт свою историю с 1975 года и является крупнейшей здравницей Костромской области. Уникальная природная красота, широкие лечебные возможности, и гостеприимство нашего персонала вот уже почти 50 лет являются залогом успешного отдыха и лечения тысяч россиян.
8.    Предложение потенциальному инвестору:
•    совместная компания ООО "Санаторий Ивана Сусанина".
•    Доля  инициатора проекта 49,5%.
•    Доля потенциального инвестора 50,5%.
https://susanin.love/

---

Описание проекта

9.    Предпосылки создания проекта
Санаторно-курортный комплекс является крайне перспективной и довольно значимой составляющей экономической сферы государства. Рекреация и восстановление граждан являются одними из наиболее важных задач, поставленных перед правительством той или иной страны. В условиях постоянно наращиваемых темпом экономической и производственной конкуренции требуется и ускорение в пополнении рабочей силы, а также в поддержании ее в максимально здоровой форме. Именно поэтому столь важно развивать и поддерживать санаторно-курортный комплекс, функции которого не ограничиваются только возможностью организации физического и психологического отдыха, но и восстановление менее дееспособного гражданина до привычного уровня работоспособности. В советские времена санаторно-курортная деятельность занимала ключевое место в укреплении здоровья граждан наравне с классической медициной. В начале 1990-х годов был выбран курс на интеграцию в мировую экономику и мировой рынок. Россия через кошельки своих граждан фактически инвестирует миллиарды долларов в туристический сектор других стран, а отечественный санаторно-курортный комплекс ощутимо устарел и требует полной модернизации всех хозяйственных процессов.
На сегодняшний день ситуация значительно изменилась и участники туристического рынка констатируют о значительном увеличении спроса на санитарно-оздоровительный отдых Россиян внутри нашей страны. Если раньше считалось, что санатории — это удел всех пожилых людей, то сейчас заметно, что аудитория стала значительно моложе. Средний возраст туриста значительно уменьшился. Очень много отдыхает родителей с детьми, в основном брони приходят от туристов в возрасте 25-45 лет.
Кроме того, все большее распространение получает санитарно-оздоровительный отдых, преимуществом которого является малая удаленность от климата родного края.
По прогнозам туроператоров и АОТ, спрос на санаторный отдых продолжит расти и данная тенденция приложится значительный период.
С изменением возраста туриста изменились и требования к условиям размещения и набору предоставляемых услуг. Максимально востребованы те санитарно-оздоровительные организации, которые могут предложить не только лечебно-восстановительные программы, но и комфортабельное проживание, широкий ассортимент питания и набор спортивно-развлекательных мероприятий.

10.    Факторы рынка положительно влияющие на решение об инвестиции
•    коэффициент использования номерного фонда в сегменте санаторно-курортных организаций составляет 85%, что выше, чем у организаций отдыха и гостиниц;
•    спрос на санаторно-курортные услуги превышает предложение. Количество санаториев в Костромской области недостаточно, соответственно, стратегия новых оздоровительных организаций может ориентироваться на внутренний рынок страны;
•    платежеспособность населения Костромской области и близлежащих областей в том числе Московской позволяет оплачивать услуги санаториев среднего сегмента;
•    отсутствие на территории Костромской области санаториев специализирующихся на лечении заболеваний ЖКТ;
•    уровень общей заболеваемости, по данным лечебно-профилактическим учреждениям, имеет тенденцию к росту;
•    направленность государства на развитие внутреннего в связи с геополитической обстановкой.
11.    Конкурентный анализ
Анализе конкурентных преимуществ существующих здравниц Костромской области:

Выделены основные группы конечных потребителей услуг санатория:
•    экономически-активное работающее население Костромской, Ярославской, Московской областей, а также северных районной Российской Федерации (45+) приобретающие путевки за счет собственных средств (рабочие, служащие, преподаватели и т.д.);
•    взрослое население Костромской области получающее путевки и курсовки за счет средств Фонда социального страхования РФ;
•    неработающее население, пенсионеры получающие путевки и курсовки за счет средств Фонда социального страхования РФ, за счет средств социальной поддержки населения;
•    широкие массы населения России, предпочитающие организованный отдых на природе, как в течение нескольких недель, месяцев, так и на 1-2 дня;
•    коммерческие и некоммерческие организации – для проведения массовых корпоративных мероприятий;
•    предприятия и организации северных регионов России в целях оздоровления своих работников. Для таких покупателей необходима организация трансферов из аэропортов и вокзалов Москвы.
Реализация проекта будет способствовать достижению следующих социальных эффектов в ЦФО:
•    Снижению периода нетрудоспособности людей, нуждающихся в медицинской реабилитации;
•    Снижению численности инвалидов среди взрослого населения, достижение их максимальной физической, психической, профессиональной, социальной и экономической полноценности;
•    Созданию профессиональных высокооплачиваемых рабочих мест;
•    Развитию сектора лечебно-оздоровительного туризма.
12.     Расположение и территория
Кострома – известный бренд общероссийского значения:
•    Родина династии русских царей Романовых;
•    Родина Снегурочки;
•    Родина Ивана Сусанина – национального героя;
•    Ювелирная столица России;
•    Сырная столица России;
•    Экологически чистый красивый старинный город на реке Волга.
Близость туристических объектов: 15 км от Костромы; 20 км от пос. Красное на волге (Город ювелиров); 4 км от Сумароковской лосефермы.
Уникальный экологически чистый уголок природы:
•    Санаторий располагается на территории государственного природного заказника;
•    На берегу реки Покша, которая через 10 км впадает в Волгу;
•    На территории заказника произрастает реликтовый сосновый лес;
•    Территория также окружена сосновым бором;
•    В окрестностях санатория много грибов и ягод;
•    Река пригодна для рыбалки и не имеет ограничений для купания.

13.     Этапы развития проекта
1 этап – В течение двух лет команда ведущих российских и зарубежных специалистов разрабатывала проект реконструкции санатория с учётом лучшего опыта мировой санаторно-курортной индустрии.
Нам удалось воплотить в данном проекте современные решения в области зонирования территорий, архитектурных решений и дизайна.
2 этап – Проведенные мероприятия:
•    Произведена замена всех внешних и внутренних коммуникаций на территории санатория
•    Завершено строительство автономной газовой котельной мощностью 1,4 МВт.
•    Начата реконструкция жилых корпусов. Произведён демонтаж перегородок под новую планировку, а также усилены существующие несущие конструкции.
•    Произведён ремонт собственных очистных сооружений
•    Произведено асфальтирование внутренних пешеходных дорожек санатория и площади парковки на 50 машиномест
•    Благоустроены проезды, с асфальтовым покрытием, площадь 3100 кв.м.
•    Благоустроен фруктовый сад, насчитывающий более 1000 деревьев и кустарников. Произведена очистка реликтового леса.
3 этап – Плановые мероприятия:
•    Завершение реконструкции зданий Главного корпуса и Гостиницы:
• завершение капитального ремонта зданий;
• реконструкция номерного фонда;
• комплектация номерного фонда мебелью.
• приобретение дополнительного оборудования для оказания медицинских услуг.
Площадь 7000 кв.м. Стоимость: 150 млн. рублей.
•    Завершение реконструкции здания столовой на 400 мест:
• завершение капитального ремонта здания;
• чистовая отделка помещений;
• комплектация столовой мебелью.
• приобретение оборудования для кухонного блока.
• обустройство многофункционального зала для мероприятий.  
Площадь 1156 кв.м. Стоимость: 40 млн. рублей.
•    Строительство спортивного комплекса на берегу р.Покша.
Площадь 1500 кв.м. Стоимость: 90 млн. рублей.
•    Строительство отдельно стоящих жилых домов с номерами "Полулюкс" и "Люкс".
Площадь 1500 кв.м. Стоимость: 90 млн. рублей.
•     Строительство летнего кафе.
Площадь 300 кв.м. Стоимость: 15 млн. рублей.
•     Строительство объектов, размещаемых на открытом воздухе: открытая летняя площадка, костровое место, летний кинотеатр, пляж.
Благоустройство территории. Стоимость: 10 млн. рублей.

14.    Конкурентные преимущества
•    Узнаваемый бренд общероссийского значения.
•    Широкий спектр медицинских услуг:
• Лечение желудочно-кишечного тракта;
• Лечение опорно-двигательной системы;
• Реабилитация после травм, ранений, перенесённых заболеваний.
•    Наработанная лечебно-методологическая база, сформированная десятилетиями. Более десяти отработанных программ лечения.
•    Уникальные методики лечения с использованием лосинного молока не имеющие аналогов в мире.
•    Готовый коллектив медицинских специалистов.
•    Высокий научный и кадровый потенциал Костромской и Ярославской областей.

15.    Экономические характеристики
ДОХОДЫ

1. ДОХОДЫ ОТ ПРОЖИВАНИЯ: 24,95 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
Номера «Стандарт»,    69 шт, цена 3500 руб/сутки*2, k=0,6, выручка= 289 тыс.руб/сутки
Номера «Глемпинг», 12 шт, цена 4000 руб/сутки*2, k=0,6, выручка= 57,6 тыс.руб/сутки
Номера «Комфорт»,    53 шт, цена 4500 руб/сутки*2, k=0,6, выручка= 286 тыс.руб/сутки
Номера «Полулюкс»,  10 шт, цена 6500 руб/сутки*2, k=0,6, выручка= 78 тыс.руб/сутки
Номера «Люкс»,10 шт, цена 10000руб/сутки*2, k=0,6, выручка= 120 тыс.руб/сутки
Итого выручка в сутки: 0,832 млн.руб

2. ДОХОДЫ ОТ ЛЕЧЕНИЯ: 6,65 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
Стоимость средней лечебной программы в сутки 2000 руб.
Скидка проживающим - 50%.  
Процент оплативших лечебную программу: 60%
111 человек, цена 1000 руб/сутки,
Итого выручка в сутки: 0, 222 млн.руб
3. ДОХОДЫ ОТ ДОП.УСЛУГ И ПРОДАЖ: 5,13 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
Дополнительный доход от ресторана аля-карт на человека в сутки 1000 руб.
Аренда лодок, снаряжения, экскурсии - 50 000 руб
Продажа сувениров, напитков 10 000 руб
Итого выручка в сутки: 0,170 млн.руб
ИТОГО ДОХОДЫ (В МЕСЯЦ) : 36,73 МЛН.РУБ


РАСХОДЫ

1. РАСХОДЫ НА ПИТАНИЕ И ЛЕЧЕНИЕ: 4,435 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
Расходы на питание - 500 рублей на человека в сутки. k=1, 185 человек, итого: 92,4 тыс.руб
Расходы на лечение - 500 рублей на человека в сутки. k=0,6, 111 человек, итого: 55,4 тыс.руб.
Итого: 0, 148 млн руб в сутки

2. РАСХОДЫ НА ПЕРСОНАЛ: 4,68 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
Средняя заработная плата 40 тыс.рублей.                                  
Налоги на ФОТ 30%  
Количество персонала: 90 человек.
В том числе:
• Администрация и бухгалтерия– 6человек;
• Хозяйственная служба – 10 человек;
• Лечащий персонал- 30 человек;
• Администраторы, горничные- 20 человек;
• Персонал столовой – 20 человек;
• Культура и туризм – 4 человека.

3. КОММУНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ: 0,7 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
В том числе:
• Электроэнергия- 300 тыс.руб;
• Газ- 300 тыс.руб;
• Водоснабжение и канализация – 100 тыс.руб.


4. РАСХОДЫ НА МАРКЕТИНГ: 0,4 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
Расходы на продвижение и рекламу 200 тыс.руб в месяц.
Агентские расходы – 200 тыс.руб в месяц

5. АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ: 1,5 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
Сумма амортизационных отчислений: 1,5 млн.рублей
ИТОГО РАСХОДЫ (В МЕСЯЦ): 16,087 МЛН.РУБ
ИТОГО ПРИБЫЛЬ ДО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (В МЕСЯЦ): 20,64 МЛН.РУБ
НАЛОГ ( УСН 15% доходы-расходы): 3,096 МЛН.РУБ В МЕСЯЦ
ИТОГО ПРИБЫЛЬ (В МЕСЯЦ): 17,544 МЛН.РУБ
ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ: 46 МЕСЯЦЕВ  ( 3,8 ЛЕТ)

16.    Финансовые ресурсы
Общая стоимость проекта –  780 000 000,0 рублей (100%), из них:
•    Средства инициатора проекта – 385 000 000,0 рублей (49,5%);
•    Средства инвестора – 395 000 000,0 рублей (50,5%).
Ожидаемая среднегодовая прибыль ~ 210 млн. руб.
Срок окупаемости проекта – 4 года.
Условия и допущения, принятые для расчета.
Расчеты производились при помощи программы АЛЬТ-Инвест™ 5.12.
При расчётах данного проекта принимались следующие предположения:
•    Период расчета  интегральных показателей –  120 месяцев (10 лет.)
•    Валюты проекта: рубли (руб.),  обменный курс на начало проекта: €1 = 75 руб.
•    Ставка дисконтирования 12%,
•    Процентная ставка по кредиту – 5% годовых в рублях,
•    Срок кредита: 72 месяца (6 лет),
•    Выплата по кредиту: частями начиная с 25-го месяца проекта,
•    Амортизация рассчитана по линейному методу.
Схема финансирования.
•    кредитование под 10% годовых;
•    срок возврата кредита — 6 лет (частями с 25-го месяца проекта);
•    отсрочка выплаты процентов - нет.
•    Коэффициент покрытия ссудной задолженности ≥ 1,5.
•    Возможные гарантии по возврату инвестиций – залог активов (з/у/, здания, оборудование), товарные гарантии (готовый бизнес), финансовое участие участников проекта.
https://susanin.love/